Ринок нерухомості України у 2025 — підсумки та прогноз від OLX

Аналітики OLX опублікували підсумкове дослідження ринку нерухомості України за 2025 рік. У звіті зібрали дані про попит і пропозицію, динаміку цін на купівлю та оренду, а також зміну поведінки покупців і орендарів в умовах війни та економічної невизначеності.

Ми проаналізували дослідження OLX і виділили ключові показники та сигнали, які показують, як трансформується ринок житлової й комерційної нерухомості та на що варто зважати у 2026 році.

Збираємо в Telegram найактуальніші новини й статті про маркетинг, ШІ та бізнес

Хочу бути в темі

10 ключових інсайтів із дослідження OLX про ринок нерухомості у 2025 році

1. Ринок живе в умовах дефіциту, а не низького попиту. У 2025 році попит на купівлю квартир зріс на 4%, тоді як пропозиція скоротилася на 15%. Це сформувало стійкий тиск на ціни й показало, що головна проблема ринку — нестача якісних обʼєктів, а не відсутність покупців.
2. Зростання цін — наслідок структури попиту, а не спекуляцій. Медіанна вартість квартир по Україні зросла на 19% у доларах. Найбільше дорожчали однокімнатні квартири — ліквідний формат із нижчим порогом входу, який покупці розглядають як житло або інструмент збереження коштів.
3. Західні міста стали новими ціновими якорями. Ужгород, Львів і Івано-Франківськ демонструють найвищі темпи зростання цін. В окремих сегментах, як-от однокімнатні квартири в Ужгороді, ріст сягнув 60% за рік. Це результат концентрації попиту за безпековим фактором і обмеженої нової пропозиції.
4. Автономність перетворилася на ключову цінність житла. Поверх, автономне опалення, резервне живлення та віддаленість від стратегічних обʼєктів увійшли до важливих критеріїв вибору. 
5. Приватні будинки перейшли з нішевого у стратегічний сегмент. Попит на купівлю будинків зріс на 21%, а медіанна ціна — на 27%. Інтерес до таунхаусів і дуплексів зростає швидше, ніж до квартир, що вказує на попит на автономні формати проживання.
6. Оренда дорожчає навіть при зниженні активності. У сегменті довгострокової оренди квартир попит і пропозиція скоротилися на 3%, але медіанні ціни зросли на 8%.
7. Оренда будинків — один із найдинамічніших сегментів. За скорочення пропозиції на 11% попит на оренду будинків зріс на 19%, а ціни — на 13%. У Києві зростання вартості оренди будинків сягнуло 68% за рік, що сигналізує про зміну житлових пріоритетів орендарів.
8. Покупці планують, а не відкладають рішення. 31% українців планують купівлю нерухомості вже у 2026 році, ще 28% — у горизонті 1–3 роки. Частка тих, хто не розглядає купівлю взагалі, скоротилася порівняно з 2024 роком, що свідчить про зростання впевненості у довших горизонтах планування.
9. Комерційна нерухомість входить у фазу вибіркового попиту. У 2025 році активність у купівлі та оренді комерційної нерухомості знизилася, проте ціни зросли. Бізнес концентрується на окремих форматах — насамперед складах і логістичних обʼєктах, тоді як офіси та HoReCa демонструють нестабільність.
10. Ринок остаточно перейшов у режим раціональних рішень. Покупці й орендарі більше не реагують на загальні обіцянки чи емоційні тригери. Вони порівнюють, рахують, оцінюють ризики й очікують від брендів чітких відповідей: про безпеку, автономність, готовність до заселення та реальну цінність обʼєкта.

Що відбувається з попитом на нерухомість в Україні

За даними дослідження OLX Нерухомість, у 2025 році попит на купівлю квартир в Україні зріс на 4% рік до року. Найбільше зросла кількість відгуків у сегменті трикімнатних квартир — на 7%. Одночасно кількість оголошень про продаж квартир скоротилася на 15%.

Попит на купівлю приватних будинків у 2025 році зріс на 21%. Найвищу динаміку показали таунхауси з приростом 28%, будинки з приростом 25% і дуплекси з приростом 18%. Продавці дуплексів збільшили кількість оголошень на 29%, таунхаусів — на 11%, тоді як кількість оголошень про продаж будинків зменшилася на 3%.

У сегменті довгострокової оренди квартир у 2025 році і попит, і пропозиція зменшилися на 3% по Україні. Кількість відгуків на оголошення з оренди однокімнатних, двокімнатних і трикімнатних квартир знизилася в межах 2–3%.

На ринку довгострокової оренди будинків у 2025 році кількість активних оголошень скоротилася на 11%, а кількість відгуків зросла на 19%. У середньому кожне оголошення про оренду будинку отримувало 12 відгуків — один із найвищих показників серед усіх сегментів нерухомості.

У сегменті комерційної нерухомості у 2025 році попит знизився. В оренді кількість відгуків скоротилася на 9%, у купівлі — на 6%. Кількість активних оголошень в оренді зменшилася на 12%, у купівлі — на 6%.

Ціни та дефіцит пропозиції

Ринок купівлі житла минулого року працював в умовах помітного скорочення пропозиції. Кількість оголошень про продаж квартир по Україні зменшилася на 15%, тоді як медіанна вартість квартир у доларах зросла на 19% у річному вимірі.

Найвищі ціни на купівлю квартир зберігалися у великих і західних обласних центрах. До міст із найвищою вартістю житла у 2025 році належали:

• Київ;
• Львів;
• Ужгород;
• Івано-Франківськ.

Найбільш динамічне зростання цін зафіксували в сегменті однокімнатних квартир. Лідерами за темпами подорожчання стали:

• Ужгород (+60% за рік);
• Івано-Франківськ (+35%);
• Одеса (+23%).

Водночас зниження вартості квартир у 2025 році ринок показав лише в містах, розташованих поблизу лінії бойових дій: Запоріжжя (–3%), Миколаїв (–2%), Херсон.

У сегменті двокімнатних квартир медіанна вартість по Україні зросла на 12%. Найвищі темпи зростання цін продемонстрували:

• Тернопіль (+29%);
• Харків (+23%);
• Ужгород (+22%);
• Черкаси (+21%).

Для трикімнатних квартир медіанна ціна по Україні зросла на 13%. Найбільше подорожчання відбулося у: Тернополі та Харкові (по +22%), Чернівцях (+21%), Вінниці (+19%).

Зниження вартості трикімнатних квартир зафіксували лише у Запоріжжі (–1%), тоді як у Херсоні ціни залишилися на рівні 2024 року. Найвищу медіанну вартість цього сегмента зберіг Київ, де ціни зросли на 15% за рік.

На вторинному ринку приватних будинків дефіцит пропозиції також вплинув на ціни. Кількість оголошень про продаж будинків зменшилася на 3%, тоді як медіанна вартість зросла на 27%.

Найвище зростання цін на купівлю будинків у 2025 році показали: Суми (+25%), Ужгород (+23%).

Найдорожчими за вартістю купівлі будинків залишалися Київ, Ужгород, Львів та Одеса. Водночас ринок зафіксував зниження цін у південних і південно-східних регіонах:

• Херсон (–22%);
• Дніпро та Миколаїв (по –8%);
• Вінниця (–5%).

У сегменті довгострокової оренди квартир медіанна вартість по Україні зросла на 8% за рік. Найшвидше дорожчали:

• трикімнатні квартири (+21%);
• двокімнатні (+17%);
• однокімнатні (+10%).

Оренда приватних будинків також подорожчала. По Україні медіанна ціна зросла на 13%, а у Києві — одразу на 68%.

У комерційній нерухомості у 2025 році ціни зростали на фоні скорочення пропозиції. В оренді медіанна вартість збільшилася на 25% при зменшенні кількості оголошень на 12%. У купівлі комерційної нерухомості медіанна ціна зросла на 11%, а кількість активних оголошень скоротилася на 6%.

Висновки та прогноз на 2026

У 2026 році, за прогнозами OLX, ринок нерухомості України з високою ймовірністю збереже поточну динаміку. Обмежена пропозиція залишатиметься ключовим фактором, який впливатиме на ціни як у сегменті купівлі, так і в оренді.

На вторинному ринку купівлі житла у 2026 році можливе подальше скорочення пропозиції. OLX пов’язує це з руйнуванням житла, а також з відкладенням рішень про продаж нерухомості з боку власників. За цих умов попит не лише зберігатиметься, а може зрости, що створюватиме додатковий тиск на ціни.

Найбільш популярними у 2026 році залишатимуться обʼєкти з характеристиками автономності. До ключових параметрів, які впливатимуть на попит, належать:

• автономне опалення;
• резервне електроживлення;
• віддаленість від стратегічних обʼєктів;
• готовність житла до проживання без додаткових інвестицій.

У сегменті первинного ринку OLX не очікує зниження цін у 2026 році. На вартість житла впливатимуть:

• обмежена кількість нових проєктів;
• подорожчання будівельних матеріалів;
• дефіцит робочої сили;
• зниження готовності покупців інвестувати на ранніх етапах будівництва.

Окремим фактором підтримки попиту на первинному ринку у 2026 році залишатиметься державна програма єОселя, а також можливе розширення житлових програм для військових і внутрішньо переміщених осіб.

Стан ринку довгострокової оренди у 2026 році напряму залежатиме від обсягу пропозиції. У разі її подальшого скорочення OLX прогнозує зростання цін. Найбільший попит зберігатимуть квартири та будинки з автономним опаленням і резервним живленням.

Тенденція переїзду з великих міст, зокрема з Києва, у передмістя збережеться у 2026 році. OLX пов’язує це з безпековими факторами та бажанням обрати житло з вищим рівнем автономності.

У сегменті комерційної нерухомості OLX прогнозує різноспрямовану динаміку. Найбільш перспективними для купівлі залишатимуться великі складські обʼєкти та логістичні хаби через обмежену пропозицію. Водночас у сегменті оренди офісів очікується подальше зниження попиту, що може вплинути на корекцію цін.